Gemeinsam Wohnen in einer WG: mit welchem Vertrag?
Gemäss den Zürcher Rechtsanwälten Olivier Gigon und Philipp Vonrüti, www.citylex.ch, gibt es keine Patentlösung, wenn es um den optimalen Mietvertrag bei einer Wohngemeinschaft geht. Die häufigsten Formen bei Wohngemeinschaften sind die Solidarmiete und die Untermiete. Nachstehend erklären wir Ihnen die wichtigsten Unterschiede.
Solidarmiete oder Untermiete?
Für Wohngemeinschaften in einer gemeinsamen Wohnung kann es kompliziert werden. Zum Beispiel wenn jemand auszieht oder wenn eine Mietzinserhöhung auf dem Tisch liegt. Dann spielt die Form des gemeinsamen Wohnens eine Rolle.
Untermiete
Der Mieter kann die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Die Zustimmung des Vermieters ist an keine bestimmte Form gebunden. Das Vorliegen der Zustimmung des Vermieters stellt zudem kein Gültigkeitserfordernis für das Untermietverhältnis dar. Ein Mieter, der einen Untermietvertrag ohne Vorbehalt der Zustimmung durch den Vermieter abschliesst, muss allerdings mit Schadenersatzforderungen des Untermieters rechnen, sollte der Vermieter die Zustimmung berechtigterweise verweigern. Wird der Mietvertrag nur von der Hauptmieterschaft unterschrieben, haftet diese gegenüber der Vermieterschaft für sämtliche Probleme mit der Wohnung, kann dafür aber auch alleine entscheiden. Wer den Mietvertrag mit der Vermieterschaft nicht unterschreibt, aber regelmässig Miete bezahlt, wird automatisch Untermieterschaft derjenigen Person, die den Hauptmietvertrag für die Wohnung unterschrieben hat. Fassen Sie immer einen schriftlichen Untermietvertrag ab, obschon das rechtlich nicht nötig ist. Auch ist es gut, wenn die Untermieterschaft den Hauptmietvertrag einsehen kann.
Darf die Vermieterschaft die Untervermietung der Wohnung verbieten?
Die Vermieterschaft kann die Untermiete nur dann verbieten, wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen des Untermietvertrages bekannt zu geben, wenn die Hauptmieterschaft von der Untermieterschaft eine übersetzte Miete verlangt bzw. die Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag sonstwie missbräuchlich sind oder wenn der Vermieterschaft durch die Untermiete Nachteile entstehen (Überbelegung, Umnutzung etc.).
Haftung der Untermieterschaft gegenüber der Vermieterschaft
Der Hauptmieter haftet dem Hauptvermieter gegenüber für sämtliche Verbindlichkeiten aus dem Hauptmietvertrag, insbesondere für die fristgerechte Zahlung von Mietzins und Nebenkosten sowie für die Erfüllung der gesetzlichen und vertraglichen Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten durch den Untermieter. Für Schäden der Untermieterschaft haftet die Hauptmieterschaft, selbst dann, wenn erstere die Wohnung bereits verlassen hat, aber noch auf dem Mietvertrag aufgeführt ist.
Zahlungsverzug beim Mietzins
Die Hauptmieterschaft haftet für die ganze Miete, auch wenn die Untermieterschaft ihren Anteil nicht bezahlt. Die Vermieterschaft kann der Hauptmieterschaft ausserordentlich kündigen, wenn diese in Zahlungsverzug gerät. Dann muss auch die Untermieterschaft die Wohnung verlassen, selbst wenn sie der Hauptmieterschaft die Miete pünktlich einbezahlt hat. Bezahlt die Untermieterschaft ihren Anteil nicht pünktlich, so kann die Hauptmieterschaft der Untermieterschaft ausserordentlich kündigen.
Kündigung in der Untermiete
Der Untermietvertrag kann von beiden Seiten gekündigt werden. Die Untermieterschaft kann auch vorzeitig ausziehen, wenn sie eine zumutbare Nachmieterschaft stellt. Die Hauptmieterschaft kann den Hauptmietvertrag für die Wohnung kündigen. Spätestens dann sollte sie aber auch sofort der Untermieterschaft unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen kündigen. Sonst schuldet sie Schadenersatz, wenn die Untermieterschaft unerwartet ausziehen muss.
Die Solidarmiete
Bei der Solidarmiete wird der Mietvertrag gemeinsam unterschrieben. Häufig verlangt die Vermieterschaft aus finanziellen Gründen, dass alle Mitglieder der Wohngemeinschaft (WG) unterschreiben. Alle, die auf dem Mietvertrag als Mieterschaft erwähnt sind, haben die gleichen Rechte, aber auch die gleichen Pflichten.
Was passiert, wenn eine Person ihren Anteil nicht bezahlt?
Jede*r Solidarmieter*in muss gegenüber der Vermieterschaft für den Betrag der ganzen Miete einstehen. Das bedeutet: Wenn ein WG-Mitglied nicht zahlt, kann die Vermieterschaft die ganze ausstehende Miete bei den anderen Mitgliedern einfordern, selbst dann, wenn diese bereits ausgezogen sind. Sobald ein Teil der Miete nicht fristgerecht bezahlt wird, kann die Vermieterschaft sämtlichen WG-Mitgliedern ausserordentlich kündigen. Die Vermieterschaft muss allerdings vorher allen schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist (mindestens 30 Tage) das Mietverhältnis gekündigt werde. Es empfiehlt sich in diesem Fall, den Teil des nicht zahlungsfähigen Mitglieds vorzuschiessen und nachher wieder einzufordern. Zudem empfiehlt sich eine schriftliche Abmachung bezüglich der Verteilung der Kosten untereinander. Diese gilt jedoch nicht gegenüber der Vermieterschaft.
Als WG sich gegen eine Mietzinserhöhung oder Kündigung wehren
Alle WG-Mitglieder müssen eine Anfechtung der Mietzinserhöhung oder der Kündigung unterschreiben. Es genügt, wenn dies jede Person einzeln macht. Geht ein WG-Mitglied für längere Zeit ins Ausland, dann empfiehlt es sich, dass es seinen zurückbleibenden Mitbewohner*innen eine Vollmacht in Bezug auf das Mietverhältnis erteilt, um so im Namen der abwesenden Person anfechten zu können.
Müssen alle Entscheide gemeinsam gefällt werden?
Grundsätzlich ja. Bei dringenden Angelegenheiten, z.B. bei Mängeln, kann auch nur jemand handeln, sollte dann aber möglichst schnell die anderen WG-Mitglieder um Zustimmung bitten und unter Umständen eine Vollmacht nachreichen.
Kann ein WG-Mitglied aus dem Mietvertrag aussteigen?
Sobald mehrere Mieter*innen den Mietvertrag unterzeichnet haben, kann der Mietvertrag nur von allen gemeinsam gekündigt werden (Kündigung durch Mieterschaft). Jemand kann somit nicht alleine aus dem Vertrag aussteigen. Eventuell stimmt die Vermieterschaft dem Ausstieg freiwillig zu. Lassen Sie sich dieses Einverständnis zur Sicherheit schriftlich bestätigen. Damit müssen aber alle anderen WG-Mitglieder einverstanden sein. Findet sich keine tragbare Lösung, ist eine rechtliche Beratung durch den Mieterinnen- und Mieterverband oder durch einen Rechtsanwalt unumgänglich.
Kann ein WG-Mitglied den Mietvertrag auf den eigenen Namen überschreiben lassen?
Nein, die Vermieterschaft kann dies ablehnen, auch wenn die anderen WG-Mitglieder damit einverstanden sind. Stimmt die Vermieterschaft dieser Vertragsüberschreibung zu, kann sie jedoch den Anfangsmietzins erhöhen.
Was gilt bei der Kaution?
Die Rückforderung der Kaution steht nach Beendigung des Vertrags jenem WG-Mitglied zu, das diese einbezahlt hat (Schussrechnung & Depotrückgabe). Unter Umständen lohnt es sich, intern schriftlich zu regeln, was passiert, wenn sich eine WG auflöst.
Auf der Webseite des Mieterinnen- und Mieterverbands finden Sie weitere Informationen zur Solidarmiete und der Untermiete. Falls Sie sich beim Mieterinnen- und Mieterverband beraten lassen möchten, ist folgendes zu beachten:
- Rechtsberatungen sind für Mitglieder des Mieterverbands kostenlos
- Der Mieterverband kann wegen möglicher Interessenskonflikte keine Untervermietende beraten, Untermieter*innen hingegen schon
www.mieterverband.ch/mv/
Quelle: Mieterinnen- und Mieterverband